Informazioni Tecnico Legali

Agente immobiliare

Premetto che l'Agente Immobiliare “bravo” non è solo colui che vende o organizza tante visite al vostro immobile, ma quel professionista che prima di metterlo in vendita indaga ponendovi tante domande sull'oggetto da vendere, vi richiede la documentazione necessaria, vi spiega cosa ci sarà da fare e come farlo. Per cui diffidate sempre da chi vi chiede meno o nulla perchè quella sarà l'attenzione e la professionalità che utilizzerà per casa vostra ed inoltre meno cose saranno conosciute dall'agente immobiliare e più facile sarà “incappare” in problemi con i possibil acquirenti con tutte le problematiche che ne conseguono.
Ricordate infine che è l'agente immobiliare il professionista abilitato a trattare la vendita di un immobile ed a reperire acquirenti per poi essere pagato con la provvigione: la mediazione spetta solo all'agente immobiliare.
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Relazione tecnica compravendita

La Relazione Tecnica è uno strumento, rappresentato da un documento redatto da un Geometra o Architetto o Perito o comunque un tecnico abilitato, attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di contratto, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Il venditore infatti in atto dichiara la conformità dell'immobile tramite appunto la relazione tecnica: nessun altro avrà modo di controllare e sostituirsi al proprietario in questa dichiarazione e il notaio si baserà proprio sulla relazione suddetta che riporterà nel contratto.
Per cui consiglio sempre, prima di mettere in vendita un immobile, di farlo controllare accuratamente da un tecnico al fine di poter essere sicuri che realmente sia tutto in regola o comunque essere a conoscenza di ciò che non vada per potervi porre rimedio. Pensate per es. alla possibilità che si debba fare una sanatoria, che il proprietario ignorava, e che questa necessiti di tempi che vadano oltre alla data stabilità del rogito notarile. In questo caso l'acquirente potrebbe chiedere la risoluzione, potrebbe chiedere sconti o danni.
E' importante avvisare l'agente immobiliare della regolarità o meno dell'immobile oggetto della compravendita.
In alcune città è onere economico a carico del venditore in altre è a carico economico del compratore…….la responsabilità, la garanzia della conformità però in tutta Italia la dà il venditore (è normale, è lui che vende è lui quindi che deve garantire ciò che vende ed infatti la Legge fà garantire a lui l’oggetto).
Inoltre conosceremmo anche se sull'immobile è presente l'abitabilità o se ci sono le certificazioni degli impianti depositati in comune.

Tassazione su acquisto/vendita

Al momento di vendere o acquistare un immobile è giusto conoscere e quantificare le spese a cui si andrà incontro al fine di inserirle nel classico bilancio dei costi.
Nello schema sotto potrete valutare in modo veloce le casistiche sull'acquisto.
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Per tutti i dettagli è possibile cliccare sul link sottostante che rimanda direttamente all'agenzia delle entrate.
Link agenzia dell'entrate
Ovviamente nel caso di acquisto si deve aggiungere l'onorario del notaio, quello dell'agenzia nel caso della mediazione ed eventuali altri costi da quantificare sulla base di casi specifici.
Conviene sempre chiedere al professionista a cui vi siete rivolti una lista dei costi da affrontare sia nel caso di una vendita che nel caso di un acquisto.

Fideiussione del costruttore

Nel 2005 e' stata introdotta una modifica nell'acquisto da un costruttore.
Tale modifica è la fideiussione. In breve acquistando un immobile in costruzione e quindi non ancora ultimato, a tutela della parte debole (ovvero l'acquirente), il costruttore è tenuto a garantire le somme che riceve prima del contratto tramite apposite fideiussioni.
Questa esigenza è ovviamente nata come risposta ad eventuali fallimenti dei venditori che fino ad oggi mettevano in ginocchio gli acquirenti.
Cosi facendo questi ultimi hanno possibilità di riavere il denaro versato e non vederlo perso in caso di "tragedie".
Per maggiori dettagli rimando ai seguenti Link1, Link2.
Qui di seguito invece il testo intero del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n.122

Qual’è la differenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto.
Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.
Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.
In campo immobiliare e' uso utilizzare la caparra confirmatoria.
Articolo 1385. Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte d all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantit di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
Se la parte che ha dato la caparra inadempiente (1218), l’altra pu recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra pu recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
Se per la parte che non inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).

Vendere una casa ricevuta in eredità: passi da seguire

Chi vuol vendere un immobile ricevuto in eredità deve seguire una serie di adempimenti obbligatori, in primis la dichiarazione di successione e la trascrizione dell'accettazione di eredità. Perché la vendita di una casa ricevuta in eredità sia legale è necessario seguire una serie di adempimenti che saranno indicati dal notaio incaricato del trasferimento immobiliare.
Il primo passo da seguire è la dichiarazione di successione. In questo documento - che può essere redatto direttamente dagli interessati con l'apposito modulo disponibile presso l'Agenzia delle Entrate, da un notaio, un commercialista o un caf - devono essere indicati tutti i beni del defunto, conti correnti, titoli, autoveicoli, immobili. La dichiarazione deve essere presentata entro un anno dalla morte alla Agenzia delle Entrate del luogo in cui il defunto aveva la sua ultima residenza.
Trascrizione dell'accettazione dell'eredità - Questo non implica un'accettazione espressa dell'eredità, perché non momento in cui l'erede vende un bene si presume che abbia intenzione di accettarlo. E' la cosiddetta accettazione tacita. La trascrizione ha la funzione di "tracciare" il passaggio del bene per garantire a chi compra un controllo preventivo sull'effettiva intestazione del bene.

Tasse da pagare per successione ereditaria Chi vuole vendere un immobile dovrà inoltre tenere in conto le seguenti spese:
- Le imposte da pagare per presentare la dichiarazione di successione e l'eventuale compenso che spetta al professionista che prepara tale dichiarazione.
- Le imposte da pagare per la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.

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Abitabilità / agibilità

E' un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d'uso o licenza di occupazione. Il documento certifica per l'appunto l'idoneità della porzione immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell'edificio e la sua salubrità ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali. In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico. L'obbligo di produzione del certificato è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, per come poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il certificato ha una grande rilevanza anche in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione, originando questioni civilistiche di una certa complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il certificato è elemento essenziale dell'abitazione, talché la sua mancanza costituisca mancanza di promessa qualità dell'oggetto; ne segue che l'alienante di una porzione immobiliare descritta come "abitazione", cederebbe, senza il certificato, aliud pro alio. La Suprema Corte ha inteso pertanto parificare, per quanto di interesse, il regime del preliminare ad effetti anticipati a quello della definitiva compravendita, sottolineando gli effetti del compiuto sviluppo del sinallagma nel momento del reciproco adempimento delle obbligazioni di consegna, da una parte, e di pagamento del prezzo, dall’altro.
Il D.P.R. n. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto esso ha abrogato tutta la disciplina previgente, dagli artt. 220-222 del R.D. n. 1265/1934 all’intera disciplina di cui al D.P.R. 22.4.94 n. 425.

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Agibilità e Abitabilità: storia normativa
La questione dell’abitabilità/agibilità merita debita trattazione, sia per motivi di commerciabilità degli immobili sia per interventi di successiva trasformazione.

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Come effettuare la detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare

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Attestato di prestazione energetica (Ape)

Con la pubblicazione in Gazzetta del Decreto 63/2013, l'attestato di certificazione energetica sarà sostituito dall'attestato di prestazione energetica (Ape). L'attestato di prestazione energetica dovrà essere rilasciato da esperti qualificati ed indipendenti, certificherà la prestazione energetica attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornirà raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.
Ci saranno sanzioni pesantissime verso costruttori , tecnici , professionisti , proprietari di casa : quindi verso chi vende o affitta , ristruttura , redige l'attestato o pubblica semplicemente un annuncio di vendita e affitto.

Clicca qui per aprire il decreto legge 4 giugno 2013, n. 63

Attestato di prestazione energetica, il nuovo Ape aggiorna le competenze del certificatore

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Alcuni articoli del codice civile

Riportiamo alcuni articoli che interessano gli agenti immobiliari:

Articolo 1754. E’ mediatore colui che mette in relazione due o pi parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Articolo 1755. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Articolo 1756. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non stato concluso.
Articolo 1757. Se il contratto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione (1353 e seguenti). La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto annullabile (1425 e seguenti) o rescindibile (1447 e seguenti), se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
Articolo 1758. Se l’affare concluso per l’intervento di pi mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione
Articolo 1759. Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticit della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite (2008 e seguenti).
Articolo 1760. Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:
1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione (1522), finch sussista la possibilit di controversia sull’identit della merce;
2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero;
3) annotare su apposito libro (2214 e seguenti) gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
Articolo 1761. Il mediatore pu essere incaricato da una delle parti di rappresentarla (1388) negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
Articolo 1762. Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto (1405) e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato (1203 e seguenti).
Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti pu agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilit del mediatore.
Articolo 1763. Il mediatore pu prestare fideiussione per una delle parti (936 e seguenti).
Articolo 1764. Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall’Articolo 1760 punito con l’ammenda da L. 10.000 a L. l.000.000 (c.p. 26) (ora sanzione amministrativa). Nei casi pi gravi pu essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi (c.p. 35). Alle stesse pene soggetto il mediatore che presta la sua attivit nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.
Articolo 1765. Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.
Articolo 2950 Prescrizione del diritto del mediatori. Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione (1755).